עסקאות במקרקעין

בדיקת קניין-

כבר מרגע שיש לכם כוונה לבצע עסקת נדל"ן, התהליך מתחיל.

ראשית יש לבצע בדיקה כי הנכס בו אתם מתעניינים, אכן שייך למוכר והוא אכן הבעלים החוקי של הנכס.

בדיקה זו נמצאת באחריות עורך הדין שלכם והיא בעלת משמעות גדולה. בדיקה זו תגלה האם למוכרים יש זכות לממש את הנכס שבבעלותם, תעריך את כושר הסחירות של הדירה והאם קיימות מגבלות שמונעות את עסקת המכר.

למשל, ברכישת דירה חדשה מקבלן, קיימת מגבלת מכירה מסוימת וכן גם בקניית קרקע במושב / קיבוץ יש להתייחס לתקופת "הקפאה", על דירות מסוימות יחול הסכם צד שלישי (בעלים נוסף לנכס) ועוד.

אפשרות נוספת להגבלת עסקאות מקרקעין תחול במקרים שבהם קיימת הגבלת שעבוד, או הערה ברישום הנכס. בין היתר, עורך הדין יבדוק את המשכנתא ששולמה או שטרם שולמה בגין הנכס הנמכר ויוכל להתריע מפני מצבים שבהם רשומה הערת אזהרה על נכסים שלא שולמו לטובת הבנק שהעניק עליהם משכנתא וממושכנים עבורו.

 

בדיקת זהות המוכר-

בנוסף ולא פחות חשוב מכל האמור, יש לבדוק האם המוכר רשאי בכלל למכור?

מקרה שקרה לפני מספר שנים, ממחיש את הצורך בליווי עורך דין מקצועי ובקי.

עורך דין מסוים התרשל בבדיקת זהות המוכר ורק בהמשך התגלה שמי שהציג עצמו כבעלים של הנכס והמוכר הוא למעשה מתחזה שפלש לביתו של אדם שהיגר לתקופה מסוימת לחו"ל ופרסם את דירתו למכירה.

מובן כמה עוגמת נפש, זמן ואנרגיות יכלו להיחסך לו היה עורך הגין מבצע את הבדיקות הנכונות ופועל כנדרש ממנו. יש לבדוק ולאמת את פרטי בעל הנכס ביחס לנכס ולוודא כי אכן אותו מוכר איננו חסוי או פסול דין, מצב מיוחד שיצריך אישור מבית המשפט על מנת לבצע את הקנייה. חשוב להדגיש שגם על הצד המוכר חלה חובה לבצע לבי הקונים בדיקת זהות דומה.

 

בדיקת מימון הרכישה-

במסגרת בדיקות הנכס המבוצעות מטעם עורך דינכם, הבנק יקבע האם תוכלו לקבל מימון לרכישה, באילו מסלולים ובאילו תנאים. הבנק ירצה לוודא מה קורה עם כספו ולכן יבצע גם מטעמו בדיקת שמאות. לרוב הבנק ישלח רשימה של שמאים מטעמו, אך מאחר ויכולות להיות לכך השלכות מסוימות, כדאי להתייעץ טרם אישורכם עם עורך הדין, שכן שמאי מטעם הבנק המממן עלול להעריך את הנכס בשווי נמוך יותר מסכום העסקה שסוכמה בין הצדדים. אם בדיקת השמאי מטעם הבנק תתרחש לאחר החתימה על חוזה המשכנתא, הצדדים עלולים למצוא את עצמם במצב של חוסר יכולת להשלים את העסקה ולהיכנס חלילה למצב של הפרת הסכם.

​

הערכת הנכס-

כאשר אתם רוכשים בית, האם אתם יודעים אם קיימות חריגות בנייה ומי מטפל בהן? האם הנכס נבנה כחוק ובמיקום חוקי? האם ליקויים בדירה יתוקנו טרם המכירה? שאלות אלו ועוד, חשוב להתייחס אליהן טרם חתימת הצדדים על החוזה על מנת ליישב את כל המחלוקות שעלולות להתעורר, מבעוד מועד. חשוב לבצע הערכת שמאי מטעם הקונים וכן להסתייע בחברות המבצעות בדק בית וכוללות בחינה מקצועית ואחריות לדוח שיימסר מטעמן.

בדיקות נוספות שחשוב לבצע טרם החתימה על החוזה

בדיקות מיסוי, ביטוח ומצב הנכס מבחינת הרשות המקומית. עורך הדין יבצע האם ללקוח מגיע פטור מתשלום מס רכישה או מס שבח, ובכך יוכל לחסוך ללקוח כספים רבים מאד. כמו כן חשוב לוודא שקיים טופס 4 ברשות המקומית לרבות קבלת מידע לגבי זכויות בניה לא מנוצלות והאזור הסמוך לנכס למשל האם מתוכנן להקים בסמוך מרכז קניות, בית ספר, דרכי הגישה, גינת משחקים ועוד, נתונים שמשפיעים על שווי הנכס ואיכותו.

​

לסיכום, רגע לפני העסקה החשובה בחייכם, ולאחר שהחלטתם לשלם סכומים גבוהים עבור העסקה, חשוב מאד שתזכרו לבחור גם את עוה"ד הנכון ביותר עבורכם לליווי בטוח בתהליך.